No investimento imobiliário, a compra é o momento onde o lucro é determinado. Em leilões de imóveis, essa regra é levada ao extremo. Se você souber calcular seus custos de forma exata, conseguirá identificar oportunidades de alta rentabilidade que a maioria dos compradores deixa passar.

Neste guia, apresentamos a fórmula matemática básica e as variáveis cruciais para calcular o Retorno sobre o Investimento (ROI) real da sua operação de arrematação, garantindo que o seu capital não fique exposto a riscos desnecessários.

As Variáveis do Custo de Aquisição

O preço do lance vitorioso é apenas a primeira das despesas. Para obter a exposição total de capital, você deve somar todos os custos associados:

1. Comissão do Leiloeiro: Obrigatoriamente 5% sobre o valor da arrematação.

2. ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): Imposto municipal pago para transferir o imóvel. Varia tipicamente de 2% a 4%.

3. Custos de Cartório: Emolumentos para o registro da escritura ou da Carta de Arrematação na matrícula do imóvel.

4. Custas Judiciais ou Honorários de Desocupação: Caso o imóvel precise ser desocupado via ação judicial.

5. Reformas e Pintura: Itens essenciais para valorizar o imóvel e vendê-lo pelo preço cheio de mercado.

Custos de Carregamento (Custos de Holding)

O tempo é dinheiro. Entre a data da arrematação e a venda definitiva do imóvel, você terá custos recorrentes que devem ser provisionados:

• Taxas condominiais mensais.

• IPTU proporcional ao período.

• Contas de consumo e custos financeiros do capital parado.

Se o imóvel demorar 8 meses para ser vendido e desocupado, esses 8 meses de condomínio e IPTU devem ser contabilizados como despesa do projeto.

A Fórmula da Rentabilidade e do ROI

Primeiramente, estimamos o Valor de Venda de Mercado (VVM) por meio de comparáveis locais (imóveis parecidos na mesma região). A partir do VVM, aplicamos a seguinte lógica:

• Lucro Bruto = Valor de Venda de Mercado - Exposição Total de Capital

• Lucro Líquido = Lucro Bruto - Imposto de Renda sobre Ganho de Capital (geralmente 15% sobre o lucro)

• ROI (%) = (Lucro Líquido / Exposição Total de Capital) x 100

Como regra de segurança no Faz Teu Lance, recomendamos apenas arrematações cujo lucro líquido projetado seja de pelo menos 20% do capital investido total, proporcionando uma margem de segurança contra flutuações de mercado.